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中国未来20年房价的走势  

2012-03-05 14:18:14|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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    不管当前如何进行宏观调控,也不管人们对房价下降的期盼有多强烈,房价必将按照自身的决定因素在变。

    一、未来2年内房价的走势

    毫无疑问,只要宏观调控这个政策——主要是限购令——还在持续发挥作用,未来2年内房价会出现小幅下降,房屋的成交量可能会随着房价的下降有一定扩大。但在买涨不买跌心理的驱使下,成交量要大幅攀升,可能性似乎不太大。

    为什么说2年呢?宏观调控只是一个权宜之计,既为权宜,不可能持续太久。况且,土地成交量、商品房成交量已持续下降,已经严重影响了政府“经营城市”的能力,土地财政面临巨大压力。

    房价大幅下降或崩盘,这种可能性不是没有,但只有没有大规模的经济危机,这种可能性仍然非常渺茫。宏观调控的目的不是为了打压房地产,只是为了控制房价的过快增长。当这种目的达到,宏观调控政策会逐步放松,甚至变成刺激政策。

    这很残酷,但这就是现实——即便令购房者不高兴。

    二、未来10年房价的走势

    即便短期调控达到了目的,房价短期内出现松动、下降,也改变不了未来10年内房价会持续上升的势头。而且,房价的涨幅,非常可能高于GDP的增幅,当然更会远远高于CPI的增长幅度。

    得出这一结论的依据是:一、中国的城市化进程;二、土地财政的替代品。

    中国当前的城市化率仍然很低,未来城市化是一个长期的持续过程,这一过程至少在10年以上。城市化进程释放出来的住房刚性需求,不因调控而改变,调控最多只能把需求推后,而不可能消灭。

    地方政府对土地的依赖程度当前普遍达到60%~70%,要想改变这种状况,没有10年是不可能的。地方财政收入结构转型,由土地出让金转变为房产税,没有10年时间,基本难以实现。

    三、未来20年房价的走势

    当地方政府摆脱土地财政、找到另一条财源之后,房价会逐步回归市场,恢复其理性。因此,10年之后,中国的房价可能会随CPI的增长而变动,但不大可能会出现剧变。

    四、20年之后的房价走势

    20年之后,现在的中年人步入老年,年轻人步入中年,那时的年轻人可能会通过继承获得住房,部分城市家庭可能会拥有2套或多套住房,除了老旧房改造,新建房规模可能占GDP的分量已经大大降低,房地产风光不再。此时的房价,可能会真正地回归,不再成为大多数人的痛。

    五、房产税

    房产税的试点要全面推开,这是无法的事。在房产税试点时,我曾这样评论:

    什么是房产税?几个骗子在台上忽悠:房产税能降低房价。几个断了脊梁的哈巴狗在旁边一边摇尾,一边卖力地狂吠助威。一群蠢货在台下欢呼,放佛他们买得起的房子已到手边。

    至今,我也不会改变这一观点。

    为什么说是骗子?房产税的实质是什么,他们不会不知道,知道而不言,非骗子而何?当前即便房价下调,与房产税何关?

    为什么说是哈巴狗?一犬吠形,百犬吠声。它们所做的,只是随主子而动,看一个动作就可呜呜而鸣,听一个声音就可汪汪而吠。这就是专家。因为他们也不可能不知道房产税的实质和作用,吠声吠形,各为其主而已。

    为什么说是蠢货?他们今日所欢呼的,明日将是他们所承受的。被人卖了,还为人数钱。可怜而可叹!

    房产税最终将取代土地财政,成为地方政府财政收入的一大支柱。这个转型,可能将持续10年以上。但如何收取房产税,将是一个技术难题。不考虑存量房中一次性收取的70年的土地出让金,将变成对百姓的第二次掠夺。

    因此,税收法定,限制政府在税收政策上的随意性,显得尤为急迫和关键。(黑暗的沉思)
        
    
    
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